【土地探し】都内で土地を買った我が家の体験談 ~未公開情報の入手方法など~

土地探し

こんにちは、でかサモちゃん(@dekasamo)です。

2021年2月中旬に、念願だった土地の契約を無事に終えました!土地を買う瞬間って、心の底から嬉しくて、幸せいっぱいな気持ちになるんですね。夢見心地で、天にも昇る思いでした。

契約前日の浮かれた私

家づくりをスタートさせた当初は、

でかサモちゃん
でかサモちゃん

本当に自分たちに土地が買えるの?東京では無理なんじゃ…?

でかサモ夫
でかサモ夫

土地を買うまでの流れが全然分からないけど何から始めれば?

と不安だらけでしたが、そんな私たちでも自分が心から大好きだと思える土地に出会い、そして無事手に入れることが出来たので、大丈夫です!順番通りにやれば、きっとあなたも素敵な土地を買うことができますよ。

この記事では、土地を探し始めてから契約するまでの流れを、私たち夫婦の体験に沿ってご紹介します。

この記事は以下のような人におすすめ!

  • これから家づくりを始めたいけど、何から始めれば良いか分からない
  • 土地ってどうやって買えばいいの?自分に買える気がしない…
  • 都内で土地を買いたいけどなかなか見つからない

私たちが買った土地のプロフィールとタイムライン

まず最初に、この度私たちが

でかサモちゃん
でかサモちゃん

ここが将来自分の子どもたちの実家になるんだ!

でかサモ夫
でかサモ夫

ここが終の棲家になっても良い!

という覚悟で買った土地のプロフィールを簡単に紹介します。

私たちが買った土地
  • エリア:小金井エリア
  • 駅距離:徒歩10分
  • 価格:約3,700万円 (古家あり・解体費で+150万程度想定)
  • 土地面積:135㎡ (40坪)
  • 用途地域:第一種低層住居専用地域
  • 容積率・建ぺい率:40%・80%
  • その他:西側道路、整形地、駅までフラットアプローチ、近くにドッグランのある公園

そして検討から購入までのタイムラインがこちら。

検討から購入までのタイムライン
  • 2020/11下旬
    ゆるく検討開始

    ヤバ過ぎるハウスメーカーAとともに、幅広く土地探し

  • 2021/1上旬
    本格検討開始

    三井・住友林業・積水のハウスメーカー選定と並行して土地探し

  • 2021/1中旬
    エリア決定

    小金井エリア周辺に絞り、地元の不動産屋と連携

  • 2021/1下旬
    候補地①申込

    ハードな指値で交渉

  • 2021/2上旬
    候補地①破談、候補地②申込

    より良い条件の未公開土地を紹介してもらい即申込

  • 2021/2中旬
    候補地②契約

    無事に一番手のままゴールイン

エリアの絞り込みができてからはあっという間でした。選択と集中をすることで、条件の良い土地情報が優先的にもらえるようになるのです。

それでは、実際にどのような手順を踏んだのかを見ていきましょう。

土地探しの流れ(ゼロからエリア選定まで)

予算決め

土地探しの前に、まずは予算決めです。これをしないと、ハウスメーカー選定も土地探しも何も始まりません!きちんとFP(ファイナンシャル・プランナー)に相談して、生涯で必要なお金も考慮した上での住宅購入予算を決めましょう。

予算の決め方については、以下の記事で詳しく説明しています。

希望条件の設定と優先順位付け

次に、家をつくるならどんな広さが良いか、駅からの距離はどれくらいが良いかなど、自分たちの希望条件を洗い出していきます。思いついたものは忘れないようにどんどんリストアップしていきましょう。

希望の条件と言われても、最初はパッと思いつかないかもしれません。そんな時はまず、SUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトで予算と駅距離、沿線などのざっくりした条件で検索して、色々な物件を眺めてみてください。

そうすると徐々に、この物件は良いな、逆にこれは嫌だな、という好き嫌いが分かれてきます。それこそがあなたの希望条件ですので、忘れず書き出してください(これは嫌!という負の感情も重要な条件です)。

私たちの希望条件は以下のような感じでした。

私たちの希望条件
  • 駅徒歩10分以内 (遠くても15分以内) ※車を持たないため
  • 広さは130㎡以上
  • 予算は4,000万円
  • 近くに大きな公園がある(ドッグランがあればなお良し)
  • 近くにインターナショナルプリスクールがある
  • 国立の小学校に通える範囲内
  • 整形地 (逆に、どんなに安くても旗竿地はNG)
  • 南接道
  • 陽当たり良好で明るい家

これらの条件に全部合致する土地があれば言うことなしなのですが、実際にはどれかを妥協しなければならない場面もあります。そうなった時にどの条件を捨てるか、逆にどれは絶対に譲れないかを明確にしておきましょう。

エリアの絞り込み (SUUMOの活用術)

次に、住みたいエリアの候補を絞っていきます。既にここに住みたいという希望エリアがある場合はこの作業は不要ですが、特にこだわりがなかったり、都心に住みたいけれど予算や希望条件が合わない場合は、今まで地縁のなかったエリアも検討することになります。

先ほど述べた通り、希望エリアの絞り込みができていれば、条件の良い土地情報を不動産屋さんから優先的に回してもらいやすくなります。事実、私たちも未公開の情報を誰よりも早く教えてもらえたおかげで最善の買い物が出来ましたので、この作業は必ず行ってください。逆に言うと、ここさえ押さえていれば後が早いです。

私たちの場合、出来れば23区内の便利な場所に住めるのが理想的ですが、上記の希望条件を満たすような物件は皆無だったので、未知のエリアで条件に合うところを探していきました。

では、一体どうやって探せば良いのか?私のおすすめは、SUUMOの「地図から探す」です。

手順①:SUUMOアプリ内「地図から探す」を開くと、最初は条件指定なしですべての物件が表示されます。

SUUMO「地図から探す」
デフォルトの地図は新宿周辺…高っ!!!

手順②:「条件変更」から、価格・面積・駅徒歩・所有権だけ選択して、まずは検索します。この作業では、自分が購入可能な価格帯のエリアを知ることがゴールです。

SUUMOこだわり条件画面
こんな感じで条件を絞ります。0件でも迷わず「検索」ボタンを押します!
検索結果0件…
シーン…新宿周辺には希望条件に合致する土地は1件もありません…

手順③:地図を、沿線をなぞるように郊外へずらしていきます。この時、地図を縮小しすぎると物件が全部は出てこないことがあるので注意してください。辛抱強く探していきます。すると、だんだん土地情報がヒットするようになります!複数の土地が密集してヒットすれば、そのエリアの価格帯は条件に合致している=買えるエリアということです。

買える土地が出てきました!
画面の中に何件か土地が出てきたら、それが相場と考えてOK!!

手順④:東京都から神奈川県など、県をまたぐ時は注意が必要です。SUUMOの最初の画面に戻って、「都道府県を選択」からやり直さなければなりません。これはちょっと使い勝手が良くないですね…。

「都道府県を選択」画面
SUUMOのTOPページから「都道府県を選択」でやり直します

手順⑤:神奈川県まで検索範囲を拡げると、意外とたくさんの土地が出てきます!

ターミナル駅の横浜駅の近くにも買える土地がある…!(でもたぶんすごい坂の上)

こうしてある程度エリアの見当がついてきたら、今度は希望エリア内で、整形地や南接道などの細かな条件を追加して本気で土地検索していきます。

気になる土地があればとりあえずお気に入りに保存して、後でまとめてお気に入りの土地を比較して精査しましょう。気になる土地はハウスメーカーの営業担当にメールでばんばん送っておくと、相手もイメージがついて提案の精度が上がるのでおすすめです。

フィールドワーク

気になる土地を見つけたら、営業担当に住所を調べてもらって、実際に足を運んでみます。もしこのタイミングでまだハウスメーカーの営業とやり取りをしていない場合は、その土地の最寄り駅の不動産屋さんに飛び込んでSUUMOの画面を見せれば調べてくれます(笑)

フィールドワークでは、電車に乗って最寄り駅まで行ったときの所要時間や、通勤時の乗り換えをイメージしながら向かいます。いざ最寄り駅に降り立ったら、その街に住んだつもりで周辺の雰囲気やお店をチェックしましょう。

駅からお目当ての土地までの間やその周辺を歩いてみて、交通量や道幅、道路の舗装、通行人の雰囲気などを肌で感じ、直感的に「良い感じだな」と思えるところは、候補エリアとして合格です。

ちなみに、冒頭で紹介した私たちの候補地①は実際に私がSUUMOで見つけた土地で、フィールドワークで好印象だったためそのまま候補エリアに決定しました。

購入の流れ(エリア選定後から購入まで)

地元の不動産屋さんと連携する

良いなと思うエリアを見つけたら、そのエリアの不動産屋さんに協力してもらって情報を優先的に回してもらうのが、良い土地に出会うためのコツです。

私たちの場合、三井ホームのグループ会社である三井不動産リアルティ(仲介業者)の店舗とパントリーがやりとりをしてくれました。また、パントリーの先輩でそのエリアに詳しい三井ホームのベテラン営業マン(土地男とちお)もわざわざ打ち合わせに同席して、色々な説明をしてくれました。

良い土地と巡り合う

候補地①がかなり良い土地だったので、腹をくくって申込を入れましたが、実際に私たちが買ったのはその直後に出てくる候補地②です。

候補地①の条件
  • 4,500万円
  • 敷地面積140㎡
  • 駅徒歩13分
  • 更地渡し(現況は建物あり)
  • 南接道
  • 縦長の敷地(間口は8m程度)

この土地は1年以上売りに出ているため、さすがにそろそろ値下げ交渉に応じてもらえるかもしれないということで、ダメ元で4,000万円で申し込みました(最終的に4,200万円に落ち着けば購入しようと思っていました)。

後述しますが、この土地は売主さんが売りを全く急いでおらず、また売主さんが元工務店の方ということで、2階までしか建てられないはずの土地に増築(違法建築)をして3階を作っているクセの強い方なので、交渉は一瞬で破談しました。笑

候補地①に申し込みを入れた数日後の金曜日に、パントリーからメールが来ました。

パントリー
パントリー

既に申込を入れた土地があるのにこのような提案は本来すべきではないのですが、でかサモさんたちに後悔してほしくないのでご連絡します。

実は、候補地①のすぐ近くに、もっと良い条件の未公開物件が出てきました。住所はこちらです。

でかサモちゃん
でかサモちゃん

ありがとうございます!明日ちょうど暇なので行ってみます!

この未公開物件こそが、私たちが購入した候補地②です。

申込を入れる

土曜日に夫婦ふたりで候補地②を見に行き、候補地①よりも明るい雰囲気のあるこの土地をとても気に入りました。きれいな整形地だし、何よりお値段が安い!3,700万円に、解体費で多くても150万円程を足しても余裕で4,000万円に収まります。

その翌日にパントリーと商談(2回目のプランと見積もり提案)があったのですが、その前に今回情報をくれた不動産仲介会社の安藤さんが土地を案内してくれることになりました。

安藤さん
安藤さん

はじめまして、株式会社Aの安藤です。

でかサモちゃん
でかサモちゃん

はじめまして!今日はよろしくお願いします!

挨拶の後、パントリーも一緒にその土地の説明を一通り案内してもらい、同時に安藤さんのオフィスから”今いろんな人が安藤さんを探しています”という情報も入り、その日を逃すと次の人に買われてしまうことは明白だったため、すぐに申込を入れることにしました。

私たちが無事に一番手になれたのは、他でもなくパントリーのおかげです。安藤さんから未公開の土地情報が流れてきたときに、誰よりも早く情報をキャッチしてコンタクトを取ってくれたのでした。パントリーが鼻の利く優秀な営業担当で本当に良かったです。

その後、パントリーの車で最寄りの三井ホームのモデルルームへ行き、安藤さんが用意してくれた申込書にサインをしました。

住宅ローンの事前審査を行う

少し時間を遡りますが、候補地①に申込を入れた直後に住宅ローンの事前審査を進めていました。パントリーから事前審査の書類を一式送ってもらい、必要事項を記入して、①源泉徴収票、②運転免許証、③マイナンバー通知カードをそれぞれコピーを取って返送し、それをパントリーから一斉に銀行各社へ流してもらいました。

土地の申込や売買契約をする際に、住宅ローンの事前審査に通っていると売主が安心するので、スムーズに進むそうです。これはかつてタカモトさん(住友林業の営業担当)が教えてくれたことと同じですね。(詳しくはこちらの記事に記載しています)

夫婦それぞれいくらでローンの審査を出せば良いかは、FPのマーシーにLINEして教えてもらい、私が5,000万円、夫が3,500万円の合計8,500万円を借りることにしました。

事前審査の書類を出してから1週間ほどで数社分の審査が無事終わり、売買契約までに間に合うことができました。

余談

ちなみに、この時点では気づかなかったのですが、土地の手付金とハウスメーカーの契約手付金でそれぞれ100万円ずつキャッシュで支払ったので、ローンも含むと実際は8,700万円分使えることになります。
が、そう思いながらつくるとオプション費用が膨らんでいきそうなので、この200万円は万が一予算が上振れた時の予備費+家具代として、大事に取っておこうと思います…。(余ったら即繰り上げ返済!)

売買契約を交わす

候補地②に申込を入れた日のちょうど1週間後に、売買契約を交わす日がやってきました。

晴天の土曜日、朝からるんるんで安藤さんのオフィスに向かいます。10時集合の10分前に到着しましたが、既に売主である林さんご夫妻がいらしていました。

林さんは土地を2区画保有していて、今回私たちが買う土地の北側にお住まいなので、これから先も長いお付き合いとなります。しっかり笑顔で挨拶しないと!

でかサモちゃん
でかサモちゃん

はじめまして!でかサモです。よろしくお願いします。

林さんご夫妻
林さんご夫妻

へぇ、随分お若いご夫婦なんですね!?

林さんご夫妻は70代くらいのとても品の良い老夫婦です。買主である私たちが、想像していたよりも若かったことに驚いた様子でした。

でかサモちゃん
でかサモちゃん

もしかしてこんな若造に買われるの、不安かな…

と少し心配になりましたが、その後会話を重ねていくにつれて快く迎え入れられているような雰囲気を感じ、ホッとしました。

その後、安藤さんから1時間ほど重要事項説明を受け、最後に大量の書類にサインと捺印をしていきました。すべての書類が2通ずつあり、その両方に林さんと私たち夫婦二人分の住所・氏名記入と捺印をして、さらに割印を全員分押します。

それが終わったら、手付金の支払いです。土地の手付金だけはその場でのやり取りが必要なので、大切に持ってきた現金100万円を手渡ししました。安藤さんが用意してくれた紙幣カウンターでぴったり100枚あることを確認して、林さんの手に渡りました。
※これの他に、収入印紙代として1万円を安藤さんに支払います。

紙幣カウンター
この機械が100枚ぴったりを数えてくれます (出典: Amazon.co.jp)

そうして全ての手続きが終わると、安藤さんが全ての書類をファイリングしてくれました。厚さ3センチくらいの、分厚い契約ブックです!今後、土地に関する書類は全部ここを見ればOKなので助かりますね。

DEATH NOTE…?

こうして、昼頃に無事契約を終えてオフィスを出ました。

でかサモちゃん
でかサモちゃん

これで本当に、あの素敵な土地が私たちのものになったんだ!

でかサモ夫
でかサモ夫

やったー!!!お祝いに、お昼ごはんはお寿司にしよ!!

夢見心地で食べたお寿司はとびきり美味しかった!

我が家の土地探し体験記

同じエリア内にも陰と陽がある!?

小金井エリアを見つける以前、別のエリアに200㎡くらいの大きな土地を見つけてフィールドワークに行った時のこと。予算内に収まっていて、ほぼ正方形の土地で条件としてはかなり良かったのですが、実際に見に行ってみると何となく周辺の雰囲気が暗いという印象を受けました。

その一方で、大きめの道路をはさんで反対側の街並みは明るい雰囲気で、子どもたちが街かどの公園で遊ぶ声が聞こえてきたり、住民が自宅の庭を手入れしていたりと、人々の温かい気配も感じられます。

このことを土地に詳しい文学部(ヤバいハウスメーカーAの土地担当)に話したところ、

文学部
文学部

同じエリアでも、陰と陽があるんです

と教えてくれました。

道幅が狭かったり、建ぺい率・容積率が高く建物の密度が上がったりすると、陽当たりが悪くなって物理的に暗くなります。その他に、手入れの行き届いていない樹木が生い茂っていたり、フェンスやガードレールが錆びていたりすることも暗い印象を与えるのです。

また、この土地周辺は町内の至るところに、「誰かが見てるゾ」の薄気味悪いステッカーが貼ってありました。土地を見に来た私たちはよそ者なので、あまりウロウロするのも気が引けて、そそくさと退散してしまいました。

防犯には役立っているのだろうけど…居心地は良くないですね… (出典: yattokame.com)

エリア内の陰と陽は実際に自分の目で見て、肌で感じないと分からないので、これから土地を探す方はぜひその点も感じながら見てみてください。直感的に「ここは何となく嫌だな」と感じるところは、たとえ条件が良くても買わない方が良いと思います。

違法建築の取り壊しには要注意!

これは候補地①の話です。この土地をSUUMOで見つけて、現地を見た上で良いなと思っていることを一平(積水ハウスの営業担当)に伝えたところ、色々と調べて教えてくれました。

一平
一平

この土地は本来高さ10m(2階)までしか建てられないですが、3階が増築されていますね。おそらく違法建築です。

でかサモちゃん
でかサモちゃん

ええええ!そんなこと出来るんですか!?

一平
一平

売主の方が元工務店の方なので、自分で色々やったのかもしれないですね。それと、既に1年以上売りに出しているので、値引きしてでも早く売りたいタイプではないと思われます。値引き交渉は難しいかもしれないですね。

でかサモちゃん
でかサモちゃん

なんか…クセの強そうな売主さんですね…(ゴクリ)

その後、三井ホーム経由で500万円値引きというハードな指値で申込を入れましたが、見事に破談。その金額交渉の際に得た情報によると、この土地は更地渡しで解体は売主負担ですが、売主はその金額を200万円程で考えていたとのこと。違法建築の鉄筋3階建ては、本来であれば400~500万円はかかるはず、らしいのです。

パントリー
パントリー

解体作業で一番お金がかかるのって、廃棄物の処理なんです。

今回売主さんは自分の知り合いに解体を依頼する予定だそうですが、それにしても見積もりの金額が少なすぎるので、もしかすると解体した廃棄物を土の中に埋めてしまう可能性もゼロではありません。

でかサモちゃん
でかサモちゃん

えっ!!!?!土に埋める…?

パントリー
パントリー

今回の売主さんがそういうことをするとは限らないですが、残念ながらそのような事例もあるんです。

そうなると、でかサモさんたちが今度土地を売ろうとした時に土の中から廃棄物が出てきて、それを捨てる費用はでかサモさんたちが負担することになります。

でかサモちゃん
でかサモちゃん

ひぇ…

パントリー
パントリー

もし契約する場合はこの件も禁止事項として覚書に盛り込むつもりでしたが、結果的に契約しなくて良かったと思います。

※候補地②を見た後、申込手続きをしに最寄りのモデルハウスに行く車中での会話です。

このケースはレアかもしれませんが、土地を買う場合は、少なくとも違法建築をするような常識から外れた人から買うのは避けた方が無難そうですね。

本当に土地を買って良いのか不安…足が止まった夜

一見すると順風満帆な私たちの土地探しですが、実は候補地①を見つけてから申込を入れるまでの間に、「もう家づくりをやめようか…」という危機がありました。

それは、林檎(住友林業の土地担当)にローンの事前審査を迫られた日のこと。その直後から夫のテンションが下がり、家づくりに後ろ向きになってしまいました。その日の夜、寝る直前のベッドで。

でかサモちゃん
でかサモちゃん

ねぇ、どうしたの?

でかサモ夫
でかサモ夫

いや…本当にこのまま進めて良いのか不安で。住宅ローンも8,500万円も組んで、返済出来るのかな…多すぎるんじゃないかって。

でかサモちゃん
でかサモちゃん

えっ?ローンはマーシーがしっかり計画を立ててくれて、子ども二人分の教育費と老後資金もしっかり考慮した上で余裕を持って8,500万円になったんだから、大丈夫だよ!

でかサモ夫
でかサモ夫

でも…俺はまだ収入が少ないし…

でかサモちゃん
でかサモちゃん

あのライフプランは、お互いの現状の収入を考慮しての試算だよ?それに、夫くんの年収がどうとかではなく世帯合計で足りてれば良いんだから。

でかサモ夫
でかサモ夫

…それも本当は嫌なんだよね…。

でかサモちゃん
でかサモちゃん

!!?!

その後、夫がぽつりぽつりと不安に思っていることを話してくれました。

自身の収入からすると高い借入額、いつもなにかと私の方が多く負担することへの不甲斐なさ、自分だけがローン審査に通らなかったらどうしようという不安、ローンという鎖に繋がれる恐怖などなど…、私の知らない間に夫はたくさんの不安を一人で抱え込んでいたことを、この夜初めて知りました。

でかサモちゃん
でかサモちゃん

今まで気付かなくてごめんね…。

じゃぁ、一旦家づくりはストップしようか。

気持ちの整理が出来てからで良いよ。まだしばらく賃貸でも良いしね。

でかサモ夫
でかサモ夫

…いや。ごめん。でも大丈夫。やっぱり家つくろう。

俺はでかサモちゃんを幸せにしたいし、今一番でかサモちゃんを幸せにする方法は家をつくって犬を飼うことだ。だから、家つくろう(>_<)!

そう言って、真っ暗な寝室で二人して泣きながらハグをしました。

私は、多く稼いでいる方が多く支払うのは当然だと考えているし、もはや自分用に取っておきたいお金などありません。欲しい時に欲しい物を買えればそれで十分だし、交友関係も広くない(というか超狭い)ので、ほとんどのお金は家族のことに使いたいのです。

そのことは夫にも何度か伝えていますが、本人曰く

でかサモ夫
でかサモ夫

やっぱり男として、しっかり稼いで家を支えたい。早くでかサモちゃんより稼げるようになりたい。

だそうです。その気持はとても嬉しいし、今後転職して私なんかよりもっと稼ぐ男になると信じています。でも、それまでの間は現状をネガティブに捉えないで、二人の力を合わせてやって行こうね、と約束しました。

もしかすると、このような不安はどの家庭にもあるのかもしれません。家族の誰かが一人で不安を抱え込んだまま家づくりを進めるのは辛いですし、心の底から幸せに満ち溢れる家になるとも思えません。

誰かの足が止まってしまう時は、無理して引っ張らずに一緒に立ち止まり、心ゆくまで話し合いをすることが、幸せな家づくりの条件かもしれないですね。

まとめ

土地探しの流れとコツ
  1. 土地を買うため大まかなの手順は①予算決め、②希望条件の優先順位付け、③エリア絞り込み、④フィールドワーク
  2. エリアを絞ることで優先的に未公開情報を教えてもらいやすくなるので必ず行うこと!
  3. エリアの選定にはSUUMOの「地図から探す」が便利!
  4. エリア内の陰と陽を肌で感じて!直感を大事にすべし。
  5. 常識から外れた人から買うのは避けた方が無難。
  6. 家族の誰か一人でも足が止まる時は、必ず一緒に立ち止まって話し合いを。

以上、最後までお読みいただきありがとうございました。あなたにも素敵な土地が見つかりますように。それではまた次の記事でお会いしましょう!

▼「でかサモの家」の登場人物紹介はこちら

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